环湾引领!青岛海景房的“机会红利”在这里

温良 青岛新闻网房产

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我愿“面朝大海 春暖花开”


“面朝大海,春暖花开。

“我从海上来,浪花满袖。”

……

在诗词中,海是浪漫的存在,但对于海的憧憬与喜爱,不止于诗人及其笔下的语言,作为普通人的我们,有多少人能否定自己从未有过海景房的梦想。


图源:第一青吹


为什么人们对于海景房情有独钟?

其中一部分原因便是天然的海景资源,以及与内陆城市相比更为适合生活的气候与空气,特别是对于北方城市,这种气候更是难得。


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这也就是许多东北人喜欢去海南置业,青岛吸引淄博、济南、潍坊等周边城市人群置业的原因。

另一方面,一个城市的海岸线只有这么长,提前占据海岸一线,随着城市的发展与海景资源的逐渐稀缺,海景房的投资价值便逐渐显现出来。

但海景房真的是购房者的“梦”而不是“坑”吗?


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青岛前海、后海 谁是真的“海”?


大约10年前,“私藏一方山海境”、“一海一房,投资无忧”这种海景房地产广告遍布大街小巷,不止是沿海城市,全国内陆城市更甚,部分城市更是安排看房专线特意拉去售楼处参观。


即墨前海一线海景房


青岛作为北方的滨海城市,依海而建,向海而生,海景房更是各大地产商争相推出的产品,但有些购房者总说:“宁买前海一张床,不买后海一套房。”

在青岛,究竟买哪一个海景房才是正确的选择?


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海景只是“附加值”


在青岛近800公里的前海一线中,见证着青岛一年四季的魅力,栈桥、八大关、五四广场、石老人……均是前海一线的明珠。

青岛不负它的名姓,毫不吝啬的将自己最美的一面借由海洋呈于眼前。

但前海一线的海景房,却是分化明显。随着东部大开发,目前市区前海一线在售新盘并不多见,且产品多为瞰海平层。



绿城深蓝中心海天中心海信君澜等,其价格均在100000元/㎡左右,已是购房者高不可攀的存在。许多看好青岛前海一线的购房者不得将目光转向更为便宜的西海岸及即墨蓝谷。



如西海岸前海的海景房多集中于灵山湾、古镇口等区域,其新房均价集中于11000-15000元/㎡左右。

因为价格较低,外地购房者认为其更有升值潜力,纷纷投资于此区域,甚至还有部分购房者选择去购买8000元/㎡的琅琊台。

这些前海一线的海景房真的值得投资吗?



 保利海上罗兰2019年二手房均价为17411元/㎡

当前5月最新挂牌价为15072元/㎡,且近三年房价总体呈下降趋势。



而仍有新房在售的星光岛2019年二手房均价18561元/㎡

二手房最新5月挂牌均价为13967元/㎡



位于即墨蓝谷的中建岭海尚溪地2019年二手房均价14129元/㎡

最新二手房挂牌价为10006元/㎡

这是因为这些区域内拥有大量的海景新房,二手房受海风影响折旧速度快,以至于二手房抛售变慢。


灵山湾沿海一线新房楼盘多


另外,房子的投资价值在于人流量,而人流量在于产业、配套、地段,景色再美也只能算是“附加值”,起不到决定性作用。

新区多个海景房项目本质仍为旅游地产,配套缺乏,导致生活不方便,这又拉低了入住率,最后变成恶性循环。

如果没有内容产业,海景房要靠什么升级呢?


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“环湾引领” 后海要“靠前”了!


青岛后海,由于历史原因,横跨市北、李沧的后海岸线常年被工业和港口占用,在环境还是发展上与前海一线相比都相距甚远。以至于选择海景房时,购房者大多避开了后海海景。

但与新区前海沿岸相比,后海一线位于市区之中,周边的生活氛围与配套更新均更为优越,只是片区发展速度低于市民心中预期。



而如今,青岛后海正在青岛五月的风中扶摇而上。

近期,青岛召开第十三次党代会,会议报告指出:在城市空间发展格局上,坚持“环湾引领、组团布局、蓝绿交融、网络支撑”,统筹市域一体发展。

“环湾引领”,就是以环胶州湾都市区为核心,引领城市品质功能提升。


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市北邮轮港区及老四方工业区这两处环湾区域既是市北城市更新的重点地区,也一直是市北的房价洼地,特别是临海一线的欢乐滨海城片区,其未来发展规划是许多购房者所关心的。



在城市更新方案中,未来3年,欢乐滨海城将规划结合人工智能、跨国公司区域总部集聚区等,建设胶州湾东岸产城融合成熟片区。

既有天然海景,又有人工智能等高新产业,欢乐滨海城正在逐渐摆脱刚需的标签,高层、小户型等新房产品已经不是欢乐滨海城的主流。


青铁云上观海效果图


片区内金地蓝泰观海听澜目前在售180-350㎡联排产品。即将开盘的青铁云上观海,户型规划为143-390㎡的改善大三居、四居,其部分户型还设计为可270°瞰海,而该项目放风价格已经达到4万+,甚至可以与浮山后新房项目均价相提并论。


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青岛北站及其周边区域内目前有地铁1、3、8号线交汇,更有高铁动脉链接周边城市,另外还有海景的加持,理应是购房者所喜爱与关注的区域,但是目前这一区域的房价仍处于低位。



越秀天悦海湾毛坯房源均价23500元/㎡

首创禧悦天海现房均价23000元/㎡

而后起之秀的东李,新房均价已经突破25000元/㎡

但根据青岛城市更新方案我们不难发现,青岛北站及其周边区域仍有很大的发展潜力。

北客站周边区域,结合机场搬迁进度,与TOD开发同步推进片区商业居住地块开发建设。



北客站西片区,也就是“海信慧湾”项目,根据规划,这片占地1650亩的新型智慧城市示范区含有商业、产业、教育、公园等多种配套,另外还有8宗的住宅用地,扩充这一片区的海景新房市场。


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城阳白沙湾版块,与市区相邻,且在环湾片区中,其风景更为优越。



青岛市区要往北扩展和城阳无缝衔接,必须开发白沙湾版块,这里发展起来,市区和城阳才能真正融合,做到“环湾引领”。

白沙河北岸未来拟打造为全省新旧动能转换示范区、胶东经济圈创新服务高地、青岛北部休闲消费中心、青岛市绿色宜居城区,且已纳入“未来之城”规划。



白沙河南岸开发有青特悦海府顺城万科海潮云起鲁昊棠琳湾青岛星河湾和达虹湾等多个新房项目。涵盖高层、小高层、洋房、别墅等多种产品,既有刚需住宅,又有高端豪宅,可以满足不同购房者需求。



青岛的海景房,今天我们就聊到这里


前海与后海  现在交予你选择


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